12.16 대책과 부동산 그리고 자산

대한민국은 지금 부동산이 이슈다. 문재인 정부에 들어서 총 18번의 부동산 규제가 나왔고 4번의 대책이 나왔다고 한다. 그럼에도 불구하고 집값을 좀처럼 안정될 기미가 보이지 않는다. 

특히 서울의 아파트 가격은 2~3년간 상승에 상승을 더하고 있다. 사람들은 너도나도 서울에서 집을 살 마지막 기회라고 생각하고 집을 사려 뛰어 들고 있다. 

 

무엇이 이렇게 사람들이 집을 사려하게 만들고 왜 정부는 규제에 규제를 해도 집값을 잡지 못하는 것이다. 

 

부동산에 관심이 있는 사람도 있고, 그렇지 않은 사람도 있다. 부동산 투자로 자산을 늘린 사람도 있고, 그렇지 않은 사람도 있다. 나는 부동산에 관심이 많은 사람에 속한다. 지방이던 새로운 지역에 가면 우선 그지역 아파트나 상가나 집값등을 우선 살펴본다. 

 

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현재 살고 아파트도 결혼한뒤 2년간 전세 이후에 구입한 첫 아파트이다. 전세 기간 중인 2년간 집을 사기 위해 매주 서울 곧곧을 돌아다니고 이후 일산, 김포, 성남에서 동탄까지 100여군대가 넘는 아파트를 본것 같다. 그리고 현재 살고 있는 마포 공덕의 아파트를 구입했다. 

 

당시 매우 적은 금액으로 살수 있는 아파트는 제한적이였고 위치가 좋은 곳은 가격이 높았다. 고민과 고민을 하고 고른 아파트였고 물론 상당한 대출 융자가 있었다. 그떄가 2011년 말이였다. 

 

당시 부모님은 가지고 있던 청약통장이 쓸모없어지는데 사용안하고 집을 사는 것에 반대하셨지만 해당 아파트가 맘에 들어 계약했다. 

집은 다소 좁았지만 살기에 편하여 불만없이 좁은 집에서 행복하게 살았고 그뒤로는 부동산에 그렇게 이전처럼 관심을 갖지 못하고 계속 일하는데 열중했던것 같다. 

 

그때 나의 목적은 전세가 아닌 내가 실거주할 좋은 입지의 아파트를 구입하는데 목적이 있었으나, 내가 알고 있는 지인 중에는 단순히 실거주말고 좀더 적극적으로 투자를 한 사람들도 있었다. 

그들은 일명 갭투자를 하고 집을 넓히고 실거주 이외의 투자를 위해 아파트를 더 구매하고 자산으로 부동산을 이용한 사람이 있는가 하면, 수익형 부동산에 적극적으로 투자한 사람도 있다. 

 

반면 주택 구매에 대해서 부정적이며 전세로 만족하고 부동산에 대해 부정적 인식을 가지고 있는 사람들도 있었다. 단적으로 우리가 2011년 마포 공덕으로 이사왔을당시 내 와이프의 친구는 이미 그곳에 살고 있었으나 집 사기를 꺼려해 전세를 살고 있었다. 당신 그들이 소유한 전세금은 우리가 집을 살때 금액보다 많았음에도 대출을 받아 집을 사는것에 대해서 부정적이였다. 

 

그들은 그 이후에 계속 전세를 옮겨 다니다 결국 전세 값이올라 전세값을 대기 위한 전세자금 대출을 받았다. 그당시에 집을 살때 보다 많은 대출을 받고 말이다. 

 

이처럼 부동산을 실거주 이외에 자산으로 투자로 인식한 사람은 열에 한명이 될까 말까 했다. 

나와 내 주변의 지인들 대부분은 금융이나 재태크 보다는 일을 열심히 하는 직장인들이 대부분이였기 떄문이다. 

 

시간이 지나고 2019년인 지금 주택에 대해서 좀더 적극적으로 자산으로 인식하고 투자한 사람과 그렇지 않은 사람의 자산의 차이는 확연히 나는것 같다. 나도 좀더 좋은 부동산 투자 기회가 있었으나 적극적으로 투자하지 못했다. 

 

대부분의 사람들(우리 부모님 세대의 많은 분들도)은 대출은 나쁜것 빨리 갚아야 하는것이라고 인식한다. 아직도 많은 사람들이 그런다. 

분명 빚을 좋아하는 사람은 없을것이다. 그것이 주는 부담은 상당하다. 하지만 반대로 빚이 주는 이익에 대해서는 깊게 생각하지 않는다. 

 

여기서 우리는 부동산, 현금, 빚, 현물 자산, 인플레이션 등에 대해서 곰곰히 생각해 봐야 할것 같다. 

 

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도대체 왜 부동산 값은 오르나? 도대체 언제까지 이 부동산의 값이 오를 것인가? 

1년전 집값과 지금 집값을 비교한다면 --- 오를수도 내릴수도 있을것 같다. 

10년전과 지금을 비교한다면 --- 마찬가지로 오를수도 내릴수도 있으나 대부분 오른다는 쪽에 더 확률이 높을것 같다. 

 

그렇다면 100년전과 지금을 비교한다면 --- 당연히 말도 안되게 올랐다. 그떄와 지금과 비교하는게 말이 되냐고 한다면 

그럼 한 50년쯤 전과 지금을 비교해 보자. 대략 지금으로 부터 50년 전인 1970년의 서울 집값과 지금 서울의 집값을 비교해보자. 

누군가는 그때 새로 지어진 아파트를 혹은 강남 논밭의 땅을 샀을것이다. 그들이 지금까지 그 땅과 아파트를 가지고 있다면 얼만큼의 자산가가 되었을까?

 

단순히 집값만 올랐을까? 1970년의 짜장면 값과 지금의 짜장면 값은 어떤가? 집값 못지 않게 올랐을 것이다. 

 

그렇다면 사람들은 왜 아파트값이 이렇게 오른것에 대해서 불평하면서 짜장면 값이 (내가 기억하는 1980년도 짜장면 값은 500원이 안되었다 지금은 5000원이니 10배가 넘는다) 오른것에 대해서는 당연시 생각할까?

 

집갑이 오른것일까? 아니면 화폐 가치가 떨어진 것일까? 

둘다일 것이다. 화폐가치가 10배 이상 떨어진것도 이유이고 어느지역은 그보다 더 높은 부동산 가치증가로 추가로 값이 오른것일것이다. 

 

분명한것은 부동산이던 짜장면 값이던 시간이 지나면 가격이 오른다는것이다. 반대로 화폐가치가 떨어진다는 것이 누구도 부정할 수 없는 팩트일 것이다.

 

지금 12.16 대첵에서 15억 초고가 아파트라는 가격 기준은 과연 10년 뒤 20년 뒤에도 초고가 아파트의 가격 기준이 될까? 

아마도 아닐 것이다. 당연히 화폐 15억의 가치가 10년 20년 뒤에도 지금과 같을 수는 없기 떄문이다. 

 

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불행히도 지금의 현금 가치는 10년 20년 뒤보다는 떨어진다. 그것은 인플레이션 떄문일 것이다. 정부는 매년 수백조의 예산을 계속 늘려간다. 2020년의 1억은 지금의 1억과는 다른 가치를 지니고 있을 것이다. 그사이 상대적으로 부동산의 가격은 상승했을 것이고 더불어 짜장면도 5000원이 아닌 1만원이 되어 있을 수도 있다. 

 

부동산 가격이 오른다는  생각에서 화폐가치가 떨어져 상대적으로 현물이 부동산, 금 그리고 짜장면의 가격이 오른다고 생각해보자. 그럼 과연 현금을 가지고 있는 것이 은행에 저축을 하는 것이 내 자산을 지키는 현명한 방법일 지는 생각해 봐야 할 것이다. 

 

저금리와 저성장은 어쩔수 우리 삶에 다가온 환경이다. 더이상 은행에서 10% 20%의 저축 이자를 지급해 주지 않는다. 그렇다면 나의 자산을 어떻게 지키고 나의 안정적인 노후를 위한 준비를 할것인가에 대해서 고민해 봐야한다. 

 

부동산이든 주식이나 무엇이든 떨어지는 화폐가치를 보전할 수단을 만들어야 한다. 대한민국에서 그 방법으로 가장 선호되는 것이 바로 부동산이라고 생각된다. 미국과 달리 주식 시장은 안정적인 우상향을 하는 자산의 성격을 띄고 있지 않다. 

특히 서울의 아파트는 항상 그 수요가 공급보다 부족하다 그러니 자본주의 시장 경제 안에서 공급이 늘 부족한 자산으로써 부동산의 가치가 높아지는건 어찌보면 당연하다고 본다. 

 

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뉴욕, 도쿄, 홍콩, 런던 등 모든 대도시의 부동산은 항상 그 가치가 우상향한다. 단지 서울의 부동산만 기형적인 오름세를 보이고 있는것이 아닌것이다. 하지만 정부의 부동산 대체들을 살펴보면 그 수요와 공급에 대한 자본주의 시장 경제의 기본 원칙에 대해서 인정하지 않는것으로 밖에는 보여지지 않는다. 

 

일명 진보 정권 정부는 보수 정권 정부에 비해 보다 복지를 확대하기 위해 더 많은 예산이 필요하다. 그러기 위해서는 더많은 조세수입이 수반되거나 아니면 좀더 자금을 풀어야 한다. 유동자금이 시장에 많아지면 당연히 인플레이션이 일어나고 부동산 자산의 가격이 상대적으로올라 갈수 밖에 없는 상태가 된다. 이런 전반적인 경제 상황 등에 파악하고 치밀하게 부동산 정책을 수립해야하지만 지금 시행된 정책에서는 일방적인 규제 정책으로 일관되고 있다는 것이 문제로 보인다. 

 

수요가 많은 서울 집값을 안정화 시키는 정책은 공급을 늘리는 정책임에도 계속적인 공급 제한 속에서 규제의 강도만 높이고 있는 시점에 이번 12.16 대첵은 전 세계적으로도 찾아 보기 힘들다는 15억 이상 아파트에 대한 주택담보대출 0%라는 자본주의 시장에서 찾아보기 힘든 비상식적인 규제를 꺼내들었다. 

 

과연 성공적으로 부동산 가격을 안정시킬지 벌써부터 결론내리기는 성급하지만 여전히 공급이 부족한 가운데 추가된 강력한 규제에 대해서 효과적이라고 보여지지는 않는다. 시장은 즉 자기의 자산 전부를 걸고 자본주의 시장경제에서 살아 남으려는 자와 단순히 생각만으로 행정을 하는 공무원과의 절박함에는 그 차이가 있을것이다. 결국 시장 원칙에 반하는 정책과 운영은 자본주의 라는 시장 경제 체제를 부정하지 않는 이상 한계가 있으리라고 보여진다. 

 

부동산 가격이 폭등하니 폭락하니를 따지기 전에 나의 자산을 안전하게 지키고 운영하기 위해서는 다양한 의견과 경제 공부가 수반되어야 한다고 생각된다. 

 

당장 아파트를 구입할 큰돈이 없으니 나에게 무관하다고 생각하지 말고 꾸준한 관심과 공부로 기회가 왔을때 무모한 투자가 아닌 과감한 도전이 될 수있게 준비해야 할것이다.